Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun peut-il sauver le marché toulousain ?

Publié le 25 février 2026

Alors que le célèbre dispositif Pinel a définitivement tiré sa révérence en décembre 2024, le marché immobilier toulousain voit émerger une nouvelle opportunité fiscale majeure : le dispositif Jeanbrun. Intégré à la Loi de Finances pour 2026 sous l’impulsion de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, ce mécanisme bouleverse les codes de l’investissement locatif.

Qu’il s’agisse d’investir dans le neuf, en VEFA ou dans l’ancien avec des travaux représentant 30 % du prix d’acquisition, ce dispositif cible exclusivement le bâtiment d’habitation collectif. À Toulouse, meilleure ville étudiante de France selon le classement 2025 de l’Étudiant et moteur aéronautique européen, ce nouveau moteur fiscal suscite déjà un vif intérêt.

Le dispositif Jeanbrun : un changement de paradigme fiscal

Le dispositif Jeanbrun introduit une logique d’amortissement comptable selon le site Service Public. Ce système permet de déduire chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers, réduisant drastiquement l’imposition sur les loyers.

Les chiffres clés de l’amortissement

Le calcul de l’avantage repose sur une base amortissable correspondant à 80 % de la valeur du bien (les 20 % restants étant attribués au foncier, non amortissable). Selon la nature du projet et le type de loyer pratiqué, les taux annuels varient.

Dans le neuf (ou VEFA) : l’amortissement est de 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % pour un loyer social et jusqu’à 5,5 % pour le très social.
Dans l’ancien rénové : l’accès est conditionné à des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Le taux d’amortissement oscille alors entre 3 % et 4 % par an.

Le dispositif est plafonné à une déduction de 8 000 € à 12 000 € par an (selon le niveau de loyer) au titre de l’amortissement, auxquels s’ajoute la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (voire 21 400 € dans certains cas de rénovation énergétique lourde).

Toulouse : un terrain fertile pour investir face à la crise du logement

Une tension locative record portée par l’aéronautique et les étudiants

La Ville Rose présente des indicateurs qui s’alignent parfaitement avec les exigences du dispositif. Avec une croissance démographique de près de 8 000 nouveaux habitants par an, la demande en résidences principales reste structurellement supérieure à l’offre.

Toulouse n’est pas seulement le berceau d’Airbus ; c’est aussi une métropole qui accueille plus de 130 000 étudiants. Pour un investisseur, cibler des appartements en immeubles collectifs dans des secteurs stratégiques permet de sécuriser son rendement. Le dispositif impose un engagement de location de 9 ans minimum. Dans une ville où la vacance locative est quasi nulle, cette contrainte devient un atout pour se constituer un patrimoine pérenne.

L’ambition de stopper l’hémorragie du neuf

La situation est d’autant plus critique que l’investissement locatif s’est effondré. Entre 2024 et 2025, les ventes dans le neuf à des investisseurs ont chuté de -76 % à l’échelle de Toulouse selon l’Observer de l’immobilier toulousain. Dans un contexte national marqué par une chute de 22 % des mises en chantier, le dispositif Jeanbrun se fixe un cap ambitieux : porter la construction à 400 000 logements par an pour enfin résorber le déficit accumulé.

Où cibler l’investissement Jeanbrun à Toulouse ?

Pour maximiser l’impact du dispositif Jeanbrun, l’emplacement reste la clé.

Montaudran : quartier structuré autour du pôle Toulouse Aerospace, il constitue un bassin d’emploi stable. L’éligibilité des programmes neufs et la desserte future par la ligne C du métro sécurisent l’engagement de location de neuf ans, limitant les risques de vacance auprès des cadres et des étudiants.
Empalot : au cœur d’un vaste programme de renouvellement urbain prévoyant 1 900 logements neufs, ce secteur offre une mixité intéressante entre neuf et ancien. La restructuration profonde du quartier favorise une valorisation progressive du foncier, adaptée aux stratégies de long terme.
Compans-Caffarelli : quartier du centre-ville, il bénéficie de la proximité immédiate de l’Université Capitole et de grandes écoles (TBS, TSM). Avec un loyer moyen de 16,1 €/m², il permet de capter une clientèle solvable tout en appliquant les mécanismes d’amortissement sur des actifs à forte valeur patrimoniale.

Les points de vigilance du dispositif Jeanbrun

Malgré des avantages certains, le dispositif suscite des réserves. L’absence de réduction d’impôt immédiate rend le gain moins visible et requiert une vision à long terme. Les plafonds de loyers imposés peuvent également peser sur la rentabilité brute, particulièrement dans les quartiers où le marché libre est très dynamique.

Faut-il franchir le pas à Toulouse ?

Annoncé pour une durée de 3 ans (jusqu’en 2028), le dispositif Jeanbrun est une réponse claire à la crise du logement. À Toulouse, l’avantage est double : vous profitez d’une fiscalité puissante (type professionnelle) tout en investissant dans une ville où la demande locative est garantie. C’est une option idéale pour ceux qui souhaitent défiscaliser.

Le succès dépendra toutefois de l’offre de nouveaux appartements. Si les promoteurs ne construisent pas plus et que les rendements restent faibles, le dispositif servira de soutien temporaire au marché toulousain plutôt qu’à une véritable relance du logement.

Pour aller plus loin dans l’article

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Tout savoir sur les objectifs de la loi Jeanbrun.
Retrouvez l’analyse complète de la conjoncture 2025 sur le portail de l’Observer de l’immobilier toulousain.