Les prix de l’immobilier à Toulouse au deuxième trimestre 2026
Publié le 28 avril 2026
Le marché immobilier toulousain conserve une dynamique contrastée au deuxième trimestre 2026. Si la demande reste soutenue dans les quartiers centraux, les secteurs bien desservis et les zones proches des grands bassins d’emploi, les acheteurs se montrent plus sélectifs face aux biens excentrés, énergivores ou nécessitant des travaux. Les appartements résistent mieux que les maisons, tandis que les grands projets urbains continuent d’orienter les perspectives du marché. Décryptage.
Les chiffres clés du marché toulousain
Selon les données de l’Insee publiées en 2026, la commune de Toulouse comptait 511 684 habitants en 2022 pour 318 683 logements, dont 88 % de résidences principales. Cette configuration confirme une demande locale solide et soutenue, portée par les ménages actifs, les 100 000 étudiants et les nouveaux arrivants attirés par le plein emploi dans la filière spatiale. En ce deuxième trimestre 2026, le marché toulousain se segmente : si le centre-ville et les secteurs proches des bassins d’emploi (aéronautique, spatial) restent très prisés, les biens excentrés ou énergivores subissent de fortes négociations.
Appartement ou maison : des dynamiques contrastées
Selon MeilleursAgents (2026), les estimations au 1er avril 2026 situent le prix moyen à 3 507 €/m² pour les appartements et à 4 077 €/m² pour les maisons.
- Appartements : ils affichent une progression remarquable de +28,1 % sur dix ans, avec une légère hausse de +1 % sur la dernière année. C’est le cœur du marché métropolitain.
- Maisons : le segment recule de – 1,5 % sur un an. Ce repli signe un arbitrage plus sévère des acheteurs face à la hausse des coûts d’entretien et aux exigences de rénovation globale.
D’après les données du site Le Figaro Immobilier (2026), le marché de l’ancien à Toulouse affiche un prix médian de 3 440 €/m² au 1ᵉʳ mars 2026, en légère hausse sur un an. Le neuf reste plus cher, avec un prix médian de 4 113 €/m², mais recule nettement sur la même période (-13 %), signe des tensions qui continuent de peser sur la promotion immobilière.
Prix au m² par quartier : où acheter à Toulouse au 2ᵉ trimestre 2026 ?
Les écarts de prix entre quartiers restent considérables. L’acheteur ne paie plus seulement une surface, mais un ensemble de critères : proximité du métro, performance énergétique et accès aux services. Selon Meilleurs Agents (2026), voici les prix moyens par quartiers :
| Quartier | Prix m² moyen |
|---|---|
| Saint-Étienne | 5 517 € |
| Carmes | 5 340 € |
| Saint-Agne | 3 848 € |
| Fer-à-Cheval | 3 836 € |
| Château-de-l’Hers | 3 463 € |
| Sauzelong / Rangueil | 3 581 € |
| Croix-de-Pierre | 3 084 € |
| Soupetard | 3 004 € |
| Fontaine-Lestang | 2 994 € |
| Les Izards | 2 541 € |
Les quartiers historiques comme Saint-Étienne et les Carmes restent des valeurs refuges inaccessibles sous la barre des 5 300 €/m². À l’inverse, des secteurs comme Fontaine-Lestang ou Les Izards offrent encore des opportunités réelles pour les primo-accédants.
Quand acheter ou vendre à Toulouse ?
Selon Le Figaro Immobilier (2026), décembre est le mois le plus favorable pour vendre un bien, tandis que juin représente le meilleur moment pour acheter, avec une offre souvent plus abondante avant la rentrée.
En moyenne, un bien se vend en 48 jours à Toulouse. Ce délai, bien que supérieur aux records de 2021, témoigne d’un marché fluide mais où les acquéreurs prennent désormais le temps de la réflexion.
Grands chantiers urbains : ce qui va transformer la carte immobilière de Toulouse
La Ligne C du métro : la valorisation des prix immobiliers d’est en ouest
La ligne C du métro est sans doute le chantier le plus structurant. Cette troisième ligne reliera Colomiers à Labège sur 27 km, avec 21 stations, et est attendue fin 2028. Selon le réseau de transport toulousain Tisséo, elle devrait accueillir 200 000 voyageurs par jour et connecter les principaux bassins d’emploi de la métropole, aérospatial à l’ouest, technopole à l’est, en s’articulant avec les lignes A et B existantes. Pour l’immobilier, l’effet est déjà perceptible dans les anticipations des acheteurs : la ligne permettra de retirer 90 000 véhicules par jour de la circulation, rendant les quartiers traversés bien plus attractifs à moyen terme.
Grand Matabiau – Quai d’Oc : le renouveau de la gare
Le projet Grand Matabiau – Quai d’Oc transforme quant à lui en profondeur le secteur autour de la gare. L’écoquartier prévu autour de 3 000 nouveaux logements intégrera 4 hectares de parcs et jardins ainsi que plus de 700 arbres. Sur le total des nouveaux logements, 35 % seront des logements locatifs sociaux. Le groupement Bouygues Immobilier – Vinci Immobilier pilote notamment le réaménagement de 19 500 m² sur l’avenue de Lyon, dont la livraison est prévue en 2026, avec plus de 200 logements et 1 500 m² dédiés aux commerces et services. Ce secteur entre clairement dans une nouvelle ère.
Caserne Jacques Vion : la mixité au cœur de Saint-Cyprien
La restauration de la Caserne Jacques Vion, menée par Sporting Promotion et Vinci Immobilier, est l’un des projets les plus attendus à Saint-Cyprien pour une livraison fin 2029. Classé Monument Historique, ce site emblématique du brutalisme toulousain propose des appartements du T1 au T4.
Le programme se distingue par sa mixité : un parc paysager de 2 500 m², des bureaux, un restaurant, une salle de sport et une salle de spectacle. Ce projet se situe à seulement 5 min du tramway T1 (Fer à Cheval), parfait pour y investir ou y habiter.
Investissement locatif à Toulouse : des rendements à affiner
Selon MeilleursAgents (2026), le loyer moyen d’un appartement à Toulouse atteint 15,1 €/m² au 1er avril 2026, contre 12,7 €/m² pour une maison. Une demande locative solide portée par la population étudiante, le dynamisme économique de la filière aéronautique et spatiale, et l’attractivité démographique de la métropole.
La rentabilité brute ne constitue plus un critère suffisant pour investir à Toulouse. Avec la hausse des taxes foncières et les contraintes liées au DPE, l’investisseur doit privilégier les emplacements les plus sécurisés. Un studio à Rangueil, près des pôles universitaires, ou un T2 situé à proximité de la future ligne C, offre par exemple de meilleures perspectives locatives et limite fortement le risque de vacance.
Pour aller plus loin dans l’article
- Le Figaro Immobilier – Prix m2 immobilier à Toulouse (31000) en avril 2026.
- Meilleurs Agents – Prix immobilier à Toulouse (31000).
- Insee – Commune de Toulouse.
- Projets Métro Tisséo – Le projet Ligne C.
- Le site Grand Matabiau Quai d’Oc.
- Toulouse Métropole – la Caserne Jacques Vion bientôt réaménagée.
