Toulouse : le marché de l’immobilier neuf toujours sous pression en 2025
Publié le 23 mai 2025
Le marché de l’immobilier neuf à Toulouse entame l’année 2025 dans un contexte particulièrement tendu. Selon les dernières données publiées par l’ObserveR de l’immobilier Toulousain, la baisse des mises en vente, conjuguée à une demande toujours soutenue, provoque un déséquilibre. Cette rareté de l’offre accentue les tensions sur les prix, allonge les délais de livraison et recompose progressivement le profil des acquéreurs. Une situation qui inquiète les professionnels et appelle des réponses structurelles.
Un volume de ventes en léger rebond, mais insuffisant
Au premier trimestre 2025, 325 logements neufs ont été vendus à Toulouse, soit une baisse de 9 % par rapport à 2024, mais une hausse de 10 % par rapport à 2023. Cette amélioration ne suffit toutefois pas à compenser la faiblesse persistante de l’offre. Les investisseurs, historiquement moteurs du marché, ne représentent plus que 32 % des acheteurs, un niveau historiquement bas, mais équivalent à celui observé à l’échelle de l’ensemble de l’aire urbaine.
Un marché qui peine à être alimenté
Le véritable signal d’alerte provient des mises en vente : seulement 326 logements ont été commercialisés au premier trimestre 2025. Si ce chiffre double par rapport à l’an passé (+102 %), il chute de 61 % par rapport à 2023 (plus de 830 lots mis sur le marché). Cette contraction de l’offre s’accompagne d’un effondrement des stocks : 1 115 logements disponibles contre 1 670 en 2024, et près de 2 860 en 2023. Ce déficit structurel d’alimentation prive le marché de toute capacité de régulation naturelle.
Des prix immobiliers globalement stables, mais localement sous tension
Les prix du neuf se maintiennent à un niveau élevé. En collectif libre (hors stationnement), le mètre carré atteint en moyenne 4 800 € au premier trimestre 2025, soit une légère hausse par rapport à 2024 (4 700 €/m²). Dans certains quartiers comme le Capitole, les prix dans le neuf varient entre 3 082 €/m² et 6 709 €/m² selon les données du site Figaro Immobilier. Ces niveaux reflètent une pression constante liée à une offre largement insuffisante face à une demande résiliente.
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Les facteurs influençant le marché
Toujours selon le bilan du 1er trimestre 2025 publié par l’ObserveR de l’immobilier Toulousain, plusieurs éléments expliquent cette situation. La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a fortement découragé l’investissement locatif, ramenant la part des investisseurs à 31 %, un seuil historiquement bas. En parallèle, les ventes à occupants progressent grâce aux dispositifs d’accession aidée (TVA réduite, prix maîtrisés), qui représentent désormais 58 % des ventes. Le marché se transforme : les profils d’acquéreurs évoluent et la promotion immobilière doit s’adapter à cette nouvelle donne.
Des délais de livraison de plus en plus longs
À ces tensions s’ajoutent des délais de livraison toujours plus étendus. Cette problématique s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs : augmentation du coût des matériaux, difficultés logistiques, retards administratifs. Ces retards compromettent la capacité des promoteurs à tenir les délais contractuels, alimentant une incertitude croissante chez les acquéreurs. Pour S. Kabi, directeur de Sporting Promotion, interrogé par Nice-Presse, cette dégradation des délais constitue aujourd’hui « un frein majeur à la fluidité du marché », une tendance observée bien au-delà du territoire toulousain.
Quelles perspectives pour le marché immobilier neuf toulousain ?
Les professionnels du secteur appellent les pouvoirs publics à un plan de relance ambitieux : soutien fiscal, libération de foncier, simplification des règles d’urbanisme. En attendant, les ménages désireux d’acheter dans le neuf sont encouragés à se tourner vers les dispositifs d’accession aidée, mieux encadrés et financièrement plus accessibles. Une attention particulière doit être portée à la solidité financière des promoteurs, aux garanties de livraison et aux délais contractuels.
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