Comment financer un bien lorsque l’on a déjà un crédit immobilier ?

Publié le 21 novembre 2019

Le niveau historiquement bas des taux du crédit immobilier incite de nombreux ménages français à investir dans l’immobilier. Que ce soit pour acheter leur résidence principale ou pour acquérir un bien en vue de le mettre en location, la pierre reste un placement privilégié par nos compatriotes. A tel point qu’il peut être avantageux de réaliser plusieurs acquisitions successives. Comment financer un nouveau bien lorsque l’on rembourse déjà un précédent crédit immobilier ? Peut-on cumuler plusieurs prêts immobiliers ? Quelles sont les solutions pour réduire son taux d’endettement et mener à bien son projet ? Voici quelques pistes pour vous permettre d’investir en toute sérénité…

Investir dans l’immobilier : une formule gagnante

L’investissement immobilier reste le placement privilégié des Français. Pour se construire un patrimoine dans la durée, la pierre reste en effet une valeur refuge, un actif tangible peu soumis aux aléas des systèmes financiers.

Selon un récent sondage de Meilleur taux, pour 22% des Français, l‘achat d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif représente le meilleur placement à réaliser pour faire fructifier son épargne et préparer sa retraite.

Une situation favorisée par la baisse historique des taux du crédit immobilier, qui incite de nombreux Français à devenir propriétaires.

En cette fin d’automne 2019, les meilleurs profils peuvent en effet obtenir des taux de 0,56% sur 15 ans. Autrement dit, il n’a jamais été aussi avantageux d’emprunter et cette tendance va se prolonger. (pour information, ici l’observatoire des taux du crédit de PAP)

Si vous avez déjà contracté un crédit immobilier, vous pouvez donc avoir toutes les bonnes raisons d’investir à nouveau dans un bien immobilier.

Peut-on cumuler plusieurs crédits immobiliers ?

Il est tout à fait possible et légal de souscrire plusieurs crédits immobiliers.

Un nouveau prêt immobilier pourra par exemple vous permettre d’acquérir votre résidence principale si vous avez déjà acquis un bien locatif, ou encore d’acheter une résidence secondaire si vous êtes déjà propriétaire de votre logement.

Vous pouvez aussi souhaiter investir dans un bien pour le mettre en location, alors que vous êtes déjà propriétaire de votre habitation.

L’addition de prêts immobiliers peut se faire avec 2 prêts immobiliers classiques, qui seront contractés auprès du même organisme financier ou de deux établissements distincts.

Vous pouvez également cumuler des prêts de nature différente. Par exemple, ajouter un Prêt d’Accession Sociale (PAS) à votre crédit immobilier existant, ou encore un prêt à taux zéro (PTZ), si vous êtes éligibles à ce type d’emprunt.

L’association de prêts immobiliers peut également concerner un prêt conventionné, un prêt issu d’un PEL ou encore le 1% logement, accessible aux employés sous certaines conditions. (Ici la liste des différents prêts d’aide à l’accession)

Rester dans la limite d’un taux d’endettement acceptable

Bien que la loi vous permette de cumuler autant de prêts immobiliers que vous le souhaitez, les banques ne vous accorderont un nouveau financement qu’à la condition que vous respectiez leurs conditions d’octroi.

Première condition indispensable : vous devez pouvoir rembourser le nouveau crédit immobilier auquel vous souscrivez. Pour cela, les banques disposent de plusieurs critères d’appréciation.

L’un des plus importants concerne votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 33% de vos ressources.

Bien que, dans certains cas, un foyer disposant de hauts revenus puisse profiter d’un reste-à-vivre suffisant avec un taux d’endettement de 40% et plus, le seuil des 33% reste la limite la plus communément établie.

D’une manière générale, les banques estiment qu’au-delà de 33% d’endettement, le risque de non remboursement du prêt accordé devient trop important.

Un rachat de crédits pour faire baisser votre taux d’endettement

Que faire si votre taux d’endettement dépasse les 33%, dès lors que vous ajoutez à vos précédents remboursements, les mensualités de votre nouveau financement ?

Plusieurs options s’offrent à vous. En premier lieu, vous pouvez décider de renégocier votre premier emprunt immobilier afin d’en faire baisser les mensualités. Cette renégociation se fera directement auprès de la banque qui vous a accordé ce premier financement.

Seconde option, vous pouvez choisir de réaliser un rachat de crédits pour regrouper tout ou une partie de vos anciens crédits en cours, en un seul prêt aux conditions plus avantageuses.

Le résultat sera de faire baisser vos mensualités et donc votre taux d’endettement, le plus souvent en allongeant aussi la durée de votre emprunt. Vous pourrez alors contracter un nouvel emprunt immobilier pour financer votre nouveau projet d’acquisition de bien.

Il est également possible d’inclure dans votre rachat de prêts, le nouveau montant à financer, et dans ce cas, le deuxième emprunt immobilier sera intégré à votre rachat de crédits.

Bon à savoir

En plus de faciliter votre obtention de nouveau financement en faisant baisser votre taux d’endettement, un rachat de crédits peut également être une option avantageuse pour simplifier votre gestion, vous n’avez plus qu’une seule ligne de crédits à rembourser chaque mois. Sous réserve de respecter les bonnes pratiques et de vérifier que le gain obtenu soit supérieur aux frais occasionnés, le regroupement de prêts peut donc offrir de multiples atouts lorsque l’on souhaite financer plusieurs projets immobiliers. Pour faciliter la comparaison de différentes offres, utiliser un site spécialisé comme Eddy peut vous apporter un gain de temps non négligeable.

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